一、风险的概念和构成要素

风险是指因未来的不确定性所带来的可能损失，是收益或结果偏离期望值或平均值的可能性。

风险由风险因素、风险事故和风险损失等要素组成。

二、物业管理风险的内容

物业管理的风险类型包括早期介入的风险、前期物业管理的风险和日常管理的风险。

三、风险管理的方法

（一）风险识别、风险评估的概念

风险的识别是管理风险的第一步，即识别整个项目过程中可能存在的风险。

风险的评估，是应用各种概率与数理统计方法，测算出某一种风险发生的概率，估算损害程度。

项目管理的过程中，对以下风险需要评估、管理：

ø  有很大影响或发生的概率很高的

ø  影响不大但发生的概率很高的

ø  有很大影响但发生的概率很小

ø  可以被管理的风险。

（二）风险识别、评估的方法

评估的主要因素包括：风险影响、风险概率、风险值。

评估的方法主要有定量分析方法、直观评价法、经验评价法和fmea分析方法等，比较常用的是定量分析方法。

定量分析方法是定量计算每一种危险源所带来的风险所采用的方法。

其公式为：d＝lec

式中：d——风险值；l——发生事故的可能性大小；e——暴露于危险环境的频繁程度；c——发生事故产生的后果。

（三）风险的应对

风险应对包括以下几种基本类型。

1．风险回避策略

凡是风险所造成的损失不能由该项目可能获得的利润予以抵消时，企业采用回避、退出、不参与、不介入的对策，避免风险是最可行的简单方法。

例如不进行某项投资，就可以避免该项投资所带来的风险。又如目前不少企业经过评估，退出一些涉及过多精力、影响品牌、经济效益不好的老旧社区物业管理。

避免风险的方法具有很大的局限性，一是只有在风险可以避免的情况下，避免风险才有效果；二是有些风险无法避免；三是有些风险可以避免但成本过大；四是企业消极地避免风险，会使企业安于现状，不求进取。

2．风险控制策略（预防）

控制风险主要有两方面意思：一是控制风险因素，减少风险的发生；二是控制风险发生的频率和降低风险损害程度。

比如，企业管理决策是有一项有风险的活动，对此企业显然不能回避，只能通过建立决策程序、决策制度来降低决策的风险水平。

3．风险分散策略

物业服务企业通过科学的管理组合，如选择合适的几种不同类型物业进行管理组合加上不同管理期限的组合和物业管理自身的“集团式”管理组合，使整体经营风险得到分散而降低，从而达到有效的风险控制。

4．风险承受策略（自留）

物业服务企业承担风险的方式可以分为无计划的单纯自留或有计划的自己保险（如提取坏账准备金）。

5．风险转移策略

（1）保险转移：如单位进行财产、医疗等方面保险，把风险损失转移给保险公司。

（2）非保险形式转移：如可以通过物业服务专项分包，把部分风险转移给合作方，最典型的就是把不具有优势的、相对市场化的物业服务部分业务如公共秩序维护、保洁、园艺等通过市场选择，分包给相应的专业化公司，转移部分风险。

四、物业项目风险的应对

（一）早期介入的风险应对

（1）物业服务企业在进场服务之前，应尽可能了解以下信息：开发商的资信情况、历史产品质量等；新项目所在地物业项目中的层次和地位、同类物业的物业服务费标准和物业服务费的收缴率情况；新项目所在地的地方性物业管理政策法规、地方性财税政策、地方性劳动用工政策等；新项目所在地的公共事业费结算处理方法等其他物业服务相关的环境因素。在综合了解上述信息的基础上，物业服务企业组织进行可行性分析，确定该项目是否能承接，以及承接后可能面临的风险。

（2）物业服务企业严格控制进场后的运营成本，实施预算管控。

（3）早期介入越早越好，对遗留问题存有争议的，由当地政府房地产行政主管部门进行协调解决。

（二）前期物业管理的风险应对

（1）物业服务企业首先要明确合同中以下内容不存在争议：包括物业管理服务范围内容、服务质量、服务费用、双方的权利和义务、专项维修资金的使用和管理、物业管理用房、合同期限、违约责任等。此外，一定要注重免责条款的约定，以避免合同执行过程中存在争议和纠纷。

（2）当物业项目具备召开业主大会、成立业主委员会条件时，项目应积极配合业主及政府相关部门组织召开业主大会、组建成立业主委员会，并按照规定程序与业主委员会签订物业管理委托服务合同，以保证物业服务企业能持续服务及经营。

（3）前期物业服务企业要严格执行预算管理，避免亏损，以减少或避免因为前期管理期限的不确定性所带来的经营风险。

（三）日常物业管理的风险应对

1．业主使用物业、接受服务中发生的风险防范及应对

（1）物业项目须提前将物业装修有关管理规定及要求公示给全体业主；在业主装修期严格执行装修管理，对违规装修及时制止并书面要求其整改；对于不整改并已造成安全隐患的，物业可与政府相关职能部门沟通，借助政府部门的职能来共同解决。

（2）物业项目对全体业主（物业使用人）强化物业服务企业对公共区域的维护及安全防范的职责及法律地位，完善小区内安全防范设施，做好群防群治工作，严格执行公共区域的维护及安全防范的管理制度，完善公共区域突发事件应急预案，以减少或避免由于业主（物业使用人）的过错和违法行为给物业服务范围内的业主（物业使用人）造成人身损害和财产损失导致的物业管理服务风险。

2．物业管理日常运作过程中的风险防范及应对

（1）管理费收缴风险的防范措施。

①物业经营过程中要学法、懂法和守法，在物业管理合同中要明确相关服务标准、收费事项、违约责任、免责条件和纠纷处理的方式等。

②项目物业服务收费项目、服务标准须提前知会全体业主。

③项目要按照规定及合同约定收取物业服务费用及其他费用。

④项目要按照规定及合同约定进行物业服务开支。

⑤项目收支明细按照规定或合同约定定期公示。

⑥对于已经发生经营亏损的项目，物业项目要组织进行经营分析，在收支两方面进行原因分析并制订开源节流的具体应对计划，明确责任、实施措施、时间进度等。

（2）替公用事业费用代收代缴费用存在的风险防范及应对。

①首先物业与业主（或物业使用人）签订的公用事业费用（如水电费等）代收代付协议中需明确双方的职责、义务、违约责任等。

②物业要及时催缴业主（或物业使用人）的水电费用，必要的情况下可以采取法律途径追讨。

③为了减少或避免物业服务企业在水电代收代付方面的经济损失，同时减少物业小区的运营成本，物业服务企业可建议业主大会或业主委员会进行水电设施设备的投入改造，实现小区用水、用电抄表到户。

（3）管理项目外包存在的风险防范及应对。

①首先物业服务企业与分包单位签订的分包服务合同中要明确相关服务标准、收费事项、违约责任、免责条件和纠纷处理的方式等。

②物业服务企业按照合同约定对分包单位进行定期考核，并按照合同约定条款对分包单位实施奖惩。对于专业服务行为不符合物业管理服务要求的，物业服务企业可要求其整改并予以解决。

③物业服务企业可根据合同周期，定期对分包单位进行市场重新招投标，并选择合适的分包单位，以规避部分风险。